Заём у частного лица под залог квартиры придётся заверять у нотариуса

Когда банк отказывает в кредите, а деньги нужны срочно, многие идут к частным займодавцам, которые дают деньги быстро и под залог квартиры. Именно на таких сделках люди чаще всего и теряют жильё: договор подписывают в спешке, не вчитываясь в условия.

27 октября Госдума приняла в первом чтении законопроект, по которому договор ипотеки между гражданами придётся заверять у нотариуса. Требование коснётся залога квартиры, дома или доли в них, если займодавец — частное лицо или индивидуальный предприниматель.

Читайте также: Без трат накопительный счёт в Сбере через два месяца принесёт почти вдвое меньше

Законопроект внесло правительство ещё в апреле. Поправки ко второму чтению ждут в течение 30 дней, дату вступления в силу пока не назвали.

Почему частный займ опаснее банковского

Разница в защите заёмщика большая:

• Нет закона о потребкредите. Его гарантии — ограничения по ставке, полная стоимость займа на первой странице договора, правила взыскания — на займы у частных лиц не распространяются.
• Займодавцы-профессионалы без лицензии. По данным Банка России, за девять месяцев 2025 года около 100 человек систематически выдавали займы под залог жилья, не имея статуса кредитора.
• Агрессивная реклама. В 2026 году объявления нелегальных кредиторов в интернете стали появляться в шесть раз чаще.
• МФО здесь не помогут. Микрофинансовым организациям с 2019 года вообще запрещено выдавать гражданам займы под залог жилья, поэтому такие предложения часто исходят от частных лиц.

Сейчас нотариус обязателен только при залоге доли в квартире. Новая норма распространит это правило на жильё целиком, а сам договор займа заверять не потребуется.

Нотариус обязан объяснить сторонам смысл и последствия сделки, проверить, понимает ли заёмщик, что подписывает, и делает ли он это добровольно. Для человека в трудной ситуации это часто единственный момент, когда кто-то со стороны читает договор вместе с ним.

Первый зампред комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Роман Лябихов называет нотариуса так: «Он независимый посредник, который проверяет соответствие договора законодательству».

Как не потерять квартиру уже сейчас

Пока закон не принят, защищаться приходится самому:

• Проверить займодавца в справочнике участников финансового рынка на сайте Банка России. Если его там нет, это частное лицо без гарантий для заёмщика.
• Подписывать только договор залога. Если вместо него предлагают договор купли-продажи или дарения квартиры, это способ сразу забрать жильё.
• Посчитать полную сумму возврата с процентами и штрафами за просрочку до подписания, а не после.
• Заверить сделку у нотариуса добровольно. Это можно сделать и сейчас, даже если закон ещё не требует.

Первый зампред комитета по собственности Никита Чаплин видит в новом правиле способ отсечь проблемные сделки заранее.

«Это позволит выявлять проблемные сделки на этапе оформления, а не в суде», — считает Чаплин. Сейчас такие истории обычно всплывают, когда заёмщик уже судится за свою квартиру.

Если займодавец отказывается идти к нотариусу или торопит с подписанием, это повод отказаться от сделки и поискать другие варианты, в том числе реструктуризацию долгов в банке.

Читайте также: Адвокат советует закрывать шумное кафе в жилом доме через суд вместе с соседями