Покупаете квартиру на вторичке? Суд защитит, если вы сделали эти проверки

На вторичном рынке жилья стало больше квартир, покупать которые опасно. Об этом 12 ноября рассказала порталу DEITA.RU кандидат юридических наук Ирина Сивакова. Главный риск — продавец, который под давлением мошенников продаёт квартиру, отдаёт им деньги, а потом через суд требует жильё обратно.

Эту схему называют «эффектом Долиной». В декабре 2025 года Верховный суд по самому громкому такому делу отменил решения нижестоящих судов, которые не проверили добросовестность покупателя. А в июле 2026-го опубликовал обзор практики с 20 правовыми позициями для подобных споров.

Читайте также: Не платите всю сумму из налогового уведомления: переплату там больше не вычитают

Обзор не убрал риск совсем, но изменил то, на что смотрит суд. Теперь важен не только обман продавца, но и поведение покупателя.

Что теперь проверяет суд

Ключевые позиции из обзора Верховного суда:

• Заблуждение продавца о мотивах сделки само по себе не основание её отменить.
• Неспособность понимать свои действия при подписании, например из-за болезни или лекарств, нужно доказать. Отказ продавца от психиатрической экспертизы может стоить ему иска.
• Обман со стороны третьих лиц отменяет продажу, только если покупатель знал или должен был знать о нём.
• Квартира в совместной собственности, проданная без согласия супруга, вернётся, только если докажут, что покупатель знал или должен был знать об этом.
• Если сделку всё же отменили, действует двусторонняя реституция: продавец возвращает не только квартиру, но и деньги.

Юрист DS Law Екатерина Глазунова сформулировала это так: «Нельзя просто вернуть квартиру обманутому мошенниками продавцу». Насторожить покупателя должны слишком низкая цена, спешка, оплата через третьих лиц и странное поведение продавца.

На мой взгляд, главное здесь в том, что добросовестность приходится доказывать заранее. Каждая проверка, сделанная до сделки, потом становится аргументом в суде, а не просто перестраховкой.

Список таких проверок не слишком длинный.

Какие проверки сделать до сделки

Ирина Сивакова советует:

• Указывать в договоре полную рыночную цену. Скидка в 15–20% и больше — повод отказаться от покупки.
• Платить через аккредитив или сервис безопасных расчётов, когда деньги уходят продавцу только после регистрации права. Наличных лучше избегать.
• Поговорить с родственниками, если продавец пожилой или живёт один, и убедиться, что семья знает о продаже.
• Попросить справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, а в идеале пригласить психиатра на сделку.
• Оформить договор у нотариуса с видеозаписью. В суде она станет сильным доказательством.
• Проверить продавца в базе приставов, картотеке арбитражных дел и реестре банкротств и заказать свежую выписку из ЕГРН. Если продавец обанкротится в течение трёх лет, сделку может оспорить управляющий.

Дополнительно можно оформить титульное страхование: оно покроет потери, если суд всё-таки заберёт квартиру.

Читайте также: Упали на льду во дворе? Управляющая компания заплатит не только за лечение

Скрытые наследники, жильцы с правом пожизненного проживания и доли детей при покупке с маткапиталом тоже остаются рисками вторички. Поэтому выписку из ЕГРН и историю квартиры стоит изучить так же внимательно, как самого продавца.