Аллегрова продала квартиру от Лужкова дешевле рынка из-за кухни на месте спальни

Ирина Аллегрова продала квартиру на Нахимовском проспекте в Москве за 75 млн рублей. Жильё площадью больше 150 метров певице когда-то подарил бывший мэр Юрий Лужков, а в последние годы, по данным Mash, квартира служила ей «шубохранилищем». Покупателя искали больше года, и итоговая цена вышла ниже рынка: по словам риелторов, на которых ссылаются «Ведомости», похожие квартиры стоят от 88 млн.

Читайте также: Квитанции за октябрь выросли сильнее обещанной индексации тарифов

Дело, судя по публикациям, не только в устаревшем интерьере. Изначально квартир было две, и Аллегрова объединила их в одну. Кухню она перенесла на место спальни, а спальню устроила там, где была кухня, так что реальная планировка перестала совпадать с документами. Осенью интерес к квартире появлялся снова, но риелтор, по данным Mash, отговорила покупателей от сделки.

Почему кухня на месте спальни — проблема

Переставить комнаты внутри квартиры кажется личным делом владельца, но для мокрых зон действует жёсткое правило. По Положению о признании помещения жилым, утверждённому правительством, кухню, ванную и туалет нельзя размещать над жилыми комнатами, исключение сделано только для двухуровневых квартир. Кухня на месте спальни почти всегда оказывается как раз над чьей-то спальней этажом ниже. Вот что при перепланировке узаконить обычно не получается:

• Кухню или санузел над жилыми комнатами соседей — главный запрет, из-за которого такие варианты не согласует жилинспекция.
• Расширение санузла за счёт жилой комнаты. Расширять его разрешают только за счёт коридора.
• Снос несущих стен и повреждение вентиляционных шахт.
• Изменения общего имущества дома без согласия остальных собственников.

Объединение двух квартир само по себе не запрещено, но тоже требует согласования. Иначе по документам у владельца остаются две отдельные квартиры, а по факту — одна общая.

Покупатель такой квартиры платит не только за метры, но и за чужое нарушение. Отсюда и скидка: в случае Аллегровой она составила около 13 млн рублей от цены похожих квартир.

Причина в том, что все обязательства по перепланировке переходят к новому владельцу вместе с правом собственности.

Что грозит тому, кто купит

Статья 29 Жилищного кодекса устроена так, что отвечает тот, кто владеет квартирой сейчас, а не тот, кто её перестроил:

• Предписание восстановить прежнюю планировку получит новый собственник. Если прежний не успел, новому дадут свой срок.
• Если не восстановить и суд не сохранит перепланировку, квартиру по иску властей могут продать с публичных торгов.
• Сохранить через суд можно, только если изменения не нарушают права соседей и не угрожают их жизни и здоровью. Кухня над чужой спальней под это условие почти не подходит.
• Ипотека усложняется. Банк вправе отказать или поднять первоначальный взнос, например с 20% до 40%, а ставку — на 0,5–1 пункт. Страховая может отказать в выплате, если случай связан с перепланировкой.

Проверить квартиру до сделки несложно, и это стоит сделать даже при покупке без ипотеки.

Достаточно сравнить то, что видно на просмотре, с поэтажным планом из техпаспорта или с расширенной выпиской из ЕГРН: где кухня, где санузел и где стоят стены. Отметка о перепланировке в техпаспорте ещё не значит, что её узаконили.

Если расхождения есть, их стоит обсуждать до задатка: либо продавец узаконивает изменения сам, либо цена учитывает расходы на возврат прежней планировки. Новый владелец квартиры Аллегровой, судя по скидке, выбрал второй вариант, хотя официально условия сделки не раскрывали.

Читайте также: Смерть школьницы из лагеря в Бугульме связывают с молниеносным менингитом